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이사철을 앞두고 전세금이 급등하고 있다. 아파트의 경우 매매가 대비 전세금 비율인 전세가율이 80%에 달하는 등 전셋값 고공행진이 계속되고 있다. 전 재산이나 다름없는 전세금. 돌다리도 두드리고 건너듯 안전한 전셋집을 얻기 위해 반드시 점검해야 할 것은 무엇일까?

첫째, 대출금과 전세금을 합한 금액이 집값의 70% 이하면 안전.

등기부등본을 통해 근저당권이 설정돼 있으면 근저당 채권최고액(근저당권)을 확인한다. 집을 담보로 은행 대출을 받을 경우 통상 실제 대출금의 120%가 채권최고액으로 설정된다. 채권최고액/1.2로 계산하면 실제 대출금을 알 수 있다.

둘째, 가처분, 가등기 등 소유권 행사에 제약이 있는 집은 절대 금물.

가처분, 가등기, 가압류 등이 설정된 집은 전입신고, 확정일자도 소용없다. 집주인이 빚을 갚지 못해 제3자에게 집이 넘어가는 경우 세입자는 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 없다.

셋째, 집주인에게 밀린 국세가 있는지도 확인 대상.

만일 집주인이 연체된 국세가 너무 많아 집이 경매에 넘어갈 경우 국세징수법 상 국세 징수가 보증금보다 우선이므로 낭패를 볼 수 있다.

넷째, 세입자가 많은 집은 일단 피하는 게 상책.

단독주택과 다가구주택의 경우 세입자가 여럿인 경우가 있다. 세입자의 보증금도 모두 집주인의 빚이다. 세입자들의 전체 보증금이 집값보다 적어야 안전하다.

다섯째, 전세금이 소액일 경우 최우선 임대차보증금 보호대상인지 확인은 필수. 근저당 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다.

*7월 22일 법무부에서는 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침으로서 “주택임대차 표준계약서”를

새로 마련했다. 전세계약을 앞둔 사람이라면 필독! (www.moj.go.kr)