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아파트 미분양의 가장 큰 원인은 바로 분양가다. 시장이 침체일수록 입지보다 더 영향력이 높다. 같은 지역에 분양되는 아파트일지라도 건설사에 따라 분양가는 천차만별이다.

그렇다면 과연 아파트 분양가는 어떻게 결정되는 걸까? 건설사 또는 시행사가 아파트 분양가를 매기는 방법에는 크게 세 가지가 있다.

첫째, 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가를 책정하는 비교사례법이다.

둘째, 분양원가를 분석한 뒤 개발이익(마진)을 추가해 분양가를 매기는 원가법이 있다.

셋째, 미래수익을 따져 분양가를 책정하는 ‘수익환원법’이 있다. 즉, 예상 투자수익률을 근거로 분양가를 책정하는 것이다.

아파트 분양원가의 주요 요소는 땅값(택지비)과 공사비(건축비)가 대표적이다. 이외 영업비용 및 기타 금융비용 등이 있다. 특히 수도권의 경우 땅값이 비싸 원가의 50~60%에 이르는 등 절대적 비중을 차지한다.

위 세 가지 방법 중 건설사들은 보통 ‘원가법’을 기본으로 하고 주변 시세(비교사례법)를 감안해 아파트 분양가를 결정한다. 즉, 분양원가를 토대로 이익을 최대로 추구하되 미분양이 생기지 않도록 적정 분양가를 산출하는 것이다. 이를 위해 주변시세는 물론 전셋값, 소비자 선호도, 시장 분위기 등을 수차례 조사해 분양가 책정에 반영하는 것이다.

아파트 분양가는 어떻게 결정되나?