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필요경비 1: 취득가액

양도자산을 취득할 때 실제로 쓴 비용이다. 검인계약서상의 실거래가(취득금액)는 물론 세금 등 취득 부대비용이 포함되다. 취득세 농어촌특별세 등 세금과 중개업소 수수료, 법무사 수수료 등이 대표적이다.

대출이자는 물론 분양받은 아파트의 중도금 대출 이자, 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못한다.

필요경비 2: 자본적 지출액

쉽게 말해 수선비다. 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현저하게 증가시키기 위한 것이어야 한다. 발코니 확장비용, 새시 설치비용, 방 확장, 난방을 위한 보일러 교체비용, 바닥공사 비용 등이 대표적이다. 화장실 수리, 주방기구 교체와 도배, 장판, 문짝 교체, 도색 등은 본래의 기능을 유지하게 하는 수익적 지출이기 때문에 필요경비로 인정되지 않는다. 수리비는 대부분 필요경비로 인정받지 못한다.

필요경비 3: 양도비용

양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이다. 중개업소 수수료, 법무사 수수료, 인지대, 광고료 등이 있다.

이밖에 양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있다. 개발부담금, 재건축부담금, 부동산 컨설팅 비용 등이 대표적이다.

필요경비에 대한 입증은 당연히 양도인이 해야 한다. 계산서, 영수증, 무통장 입금증 등을 꼼꼼히 챙겨둬야 한다.

양도세 필요경비를 좀더 자세히 알고 싶으면 소득세법 97조와 소득세법 시행령 163조를 보면 된다.

양도세를 줄여주는 필요경비의 모든 것