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임차인 나솔로 씨는 전세계약 만료 20일을 앞두고 임대인으로부터 전세금 5천만원을 올려주던지 아니면 집을 비워달라고 요구받았다. 별다른 통보가 없어 전세계약이 자동연장된 것으로 알고 있던 나 씨. 나 씨는 계약연장을 주장할 수 있을까?

임대인은 전세계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기존 계약을 연장할 것인지, 재계약을 할 것인지 의사를 밝혀야한다. 1개월 전까지 의사를 밝히지 않았다면 기존 계약이 자동연장된 것으로 간주된다. 이것을 ‘묵시적 갱신’이라 한다.

따라서 임대인의 통보 시점이 계약 만료 1개월 미만이기 때문에 임대인은 기존 계약의 변경(재계약)을 요구할 수 없다.

임차인은 묵시적 갱신 후에도 언제든지 계약해지를 요청할 수 있다. 반면 임대인은 해지할 권리가 없다.

묵시적 갱신을 재계약과 혼동하는 경우가 있다. 묵시적 갱신은 기존 계약의 ‘자동연장’이므로 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다.

그러나 ‘재계약’은 새로운 계약이므로, 임대인 임차인 모두 계약조건을 따라야 한다.

묵시적 갱신 또는 재계약에 관해 꼭 알아야만 하는 사항을 정리해본다.

1. 묵시적 갱신 시점은 전세계약 만기일 전 1개월이다.

2. 묵시적 갱신이 되면 2년간 계약이 기존과 동일한 조건으로 유지된다.

3. 묵시적 갱신을 하지 않으려면 임차인은 계약만료 1개월 전까지 해지통지를 해야 한다. 반면 임대인은 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있다.

4. 묵시적 갱신의 경우 임차인만 해지를 요구할 수 있다.

단 해지 통보후 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

5. 묵시적 갱신과 재계약 차이는 임차인 계약 해지권에 있다.

즉 묵시적 갱신 기간 중 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있으나, 재계약은 요구할 수 없다.