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사람 얼굴이 모두 다르듯이 ‘땅의 얼굴’도 모두 다르다. 땅도 얼굴 수준(?)에 따라 땅값 차이가 천차만별이다. 당연히 잘 생긴 땅(규제가 적은 용도지역)이 가격이 더 비싸다.

그리고 땅의 얼굴을 정확히 보기 위해선 가장 먼저 땅의 용도지역을 알아야 한다.

‘용도지역’이란 정부가 법으로 전국 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 용도지역별 건축물의 종류, 층수, 용적률, 건폐율 등을 제한하는 것이다.

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 크게 나눈다. 용도지역은 중복지정을 하지 않는다. 용도지역이 지정되지 않을 때는 자연환경보전지역의 규정을 적용한다. 또 도시지역이 세분화돼 있지 않을 경우에는 보전녹지 규정을, 관리지역은 보전관리를 적용한다.

한 필지에 용도지역이 두 가지 이상일 경우 각각의 용도지역별 규정을 적용받는 게 원칙이다. 다만 하나의 용도지역 규모가 330㎡ 이하인 경우 가장 넓은 면적의 용도지역을 적용한다.

용도지역별 층수 제한은 도시지역의 1종 일반주거지역은 4층 이하, 2종 일반주거지역은 15층 이하, 도시지역의 녹지지역과 관리지역은 4층 이하다.

토지 투자자가 눈여겨볼게 바로 관리지역이다. 관리지역 중 용도지역 변경을 노리고 자연녹지지역에 투자하는 사람이 많다. 자연녹지지역은 도시지역과 연접해 지정하기 때문에 향후 시가지로 편입될 가능성이 높다. 고속도로나 철도 신설 등 호재가 있는 경우 자연녹지에 5년 이상 장기 투자할 가치가 있다.

그러나 용도지역 변경을 노린 재테크가 쉽지 않다. 용도지역은 도시기본계획에 따라 20년마다 수립, 5년마다 변경될 수 있다. 하지만 인구 증가 등 명확한 이유가 있을 때만 변경된다.

‘땅의 얼굴’ 용도지역을 아시나요?