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경매로 주택 등을 낙찰받을 경우 낙찰자는 임차인과 크고 작은 갈등이 불가피하다. 이때 임차인이 선순위이냐? 후순위이냐?에 따라 갈등의 차이가 크다. 최악의 경우 낙찰자가 임차인의 임대차 보증금을 떠안을 수도 있기 때문이다.

선순위, 후순위는 근저당권 등 5가지의 말소기준권리에 따라 매긴다. 예를 들어 은행의 근저당권 등기일자가 바로 말소기준권리가 되는 것이다.

말소기준권리 등기일자를 기준으로 이전에 등기나 임차한 임차인을 선순위 임차인이라 한다. 반면 말소기준 일자 뒤에 임차한 임차인을 후순위 임차인이라고 한다.

대항력(집주인이 바뀌더라도 보증금을 받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리)있는 선순위 임차인이 되려면 주택의 입주와 전입신고를 마친 그 다음날이 말소기준일자보다 일러야 한다.

선순위 임차인은 우선변제권을 가지고 배당요구를 하던지, 아니면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는 선택적 권리와 두 가지를 모두 행사할 수 있는 권리가 있다. 변제가 다 될 때까지 강력한 대항력을 발휘할 수 있는 것이다.

배당요구를 하고 배당을 받은 것이 임차금보다 부족할 때는 부족분을 낙찰자에게 받을 수 있다. 또 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 전액을 받을 권리가 있다.

반면 후순위 임차인은 앞선 권리자들이 배당을 받고 남는 게 있다면 배당을 받을 수 있다. 또 주택임대차보호법에 적용여부에 따라 최우선 변제를 받을 수 있다. 최초 근저당 설정일이 2014년 1월 1일 이후라면 서울 기준으로 보증금이 9천5백만원 이하일 경우 3천2백만원까지 최우선 변제받을 수 있다. 물론 이때도 임차인은 대항요건(입주+전입신고)을 갖춰야 최우선 변제받을 수 있다.

선순위 임차인과 후순위 임차인은 무엇이 다른가?