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‘주택임대차시장 선진화 방안’이라는 2.26대책에 따라 전세금 과세가 강화된다. 부부합산 2주택자로 전세금 합계가 3억원 초과할 경우 2016년부터 전세 과세가 된다.

전세금 과세는 간주임대료 소득이 2천만원 이하는 분리과세 14%가, 2천만원 초과는 종합과세 6~38%의 세율이 적용된다.

현재는 부부합산 3주택 이상 소유하면서 임대한 주택의 전세금 합계가 3억원을 넘는 경우에만 과세대상이다. 단 전용면적 85㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 2016년 12월 31일까지 주택수 산정에서 제외된다.

이때 전세금 임대소득에 대한 과세의 기준이 되는 게 바로 간주임대료다.

간주임대료란 전세금을 은행 등 금융기관에 예치할 경우 이자수익이 발생하는 것으로 간주하고 이자상당액을 임대료로 보고 과세하는 것을 말한다. 간주임대료는 월세 과세와 형평성에 따른 것이다.

주거용의 경우 간주임대료 소득은 전세금 3억원 초과금액의 60%에 대해 부과된다. 계산법은 다음과 같다.

간주임대료=(3억원 초과 전세금 X 60%) X 정기예금이자율(2.9%)

납부세액=(간주임대료-필요경비 60%) X 14%

2주택자가 전세금 합이 5억원으로 1년간 임대했다고 가정했을 경우 ((5억원-3억원) X 60%) X 2.9%=3,480,000원. 즉 간주임대료 소득이 3백48만원이 된다.

간주임대료에서 필요경비 60%인 2백8만8천원을 빼면 1백39만2,000원이 된다. 여기에 세율 14%를 곱한 19만4,880원이 납부세금이 된다.

만약 2주택자가 전세금 외에 다른 소득이 없는 경우 400만원을 기본공제를 해줘 세금을 내지 않는다.

전세 과세시 주택수 기준은 본인과 배우자 보유주택을 합산해 판정한다. 남편과 부인이 집을 한 채씩 보유하고 있다면 2주택자로 인정된다.