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재개발 투자는 재건축보다 복잡하다는 선입견이 강하다. 그래서 부동산 초보자들이 재개발 투자를 꺼리는 경우가 많다.

하지만 재개발 투자에 대한 기본상식을 알고 사업속도와 사업단계에 집중하면 누구나 쉽게 투자할 수 있다.

관리처분인가 전후에 사라

재개발사업은 관리처분인가 전후로 권리가액과 추가부담금이 거의 확정되기 때문에 투자 리스크가 크게 줄어든다.

물론 리스크가 작은 만큼 초기 투자비가 많이 들고 인기 지역은 조합원 입주권에 프리미엄이 많이 붙는다.

투자자는 추가부담금 등을 이유로 관리처분인가 전후에 나오는 급매물을 잡으면 된다. 또 관리처분인가 이후 동호수 추첨에서 저층이나 마음에 들지 않는 동호수를 배정받은 조합원 입주권이 저가매물로 나오는 경우가 많다.

입지가 좋은 재개발구역이라면 관리처분인가를 위한 조합원 총회 이후 조합원 이주가 끝나기 전, 늦어도 일반분양을 하기 전에 매수하는 게 좋다.

희망 평형을 배정받을 수 있는 권리가액의 입주권을 사라

우선 희망 평형을 결정하는 게 중요하다. 조합원끼리 같은 평형에서 경쟁이 붙었을 때는 권리가액이 높은 순으로 우선 배정된다. 조합원의 실제 자산가치인 권리가액이 많아야 요즘 인기 있는 소형 평형을 배정받을 수 있다.

권리가액이 재개발 투자의 수익성을 결정한다. 권리가액은 감정평가액에서 비례율을 곱하면 된다.

개발이익율이라고도 하는 비례율은 분양수입 등 조합이 벌어들일 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산 감정평가액으로 나눈 금액이다.

추가부담금이 낮은 입주권을 사라

추가부담금은 조합원이 배정받은 평형의 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. 추가부담금을 줄이려면 권리가액이 많은 지분(입주권)을 사는 게 핵심이다.

권리가액이 많으려면 비례율이 높아야 한다. 비례율이 높으려면 조합원수에 비해 일반분양물량이 상대적으로 많아야 한다. 일반분양가가 높아지면 수익성이 높아져 비례율이 높아진다. 용적률이 높아져도 분양물량이 늘어나 비례율이 올라간다.

주의할 점은 조합원의 감정평가액이 높으면 추가부담금이 줄어든다는 건 착각이다. 감정평가액이 높으면 조합의 종전자산평가액이 늘어나 그만큼 비례율이 낮아지게 된다. 감정평가액과 비례율은 반비례라는 것을 명심해야 한다.