부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

나전세씨는 요즘 전셋집을 찾느라 정신이 없다. 그런데 직거래로 시세보다 싸게 나온 전세 아파트를 보고 계약을 할지 말지 고민에 빠졌다.

시세가 매매가는 2억2천만원, 전셋값은 1억5천만원인데 집주인이 직거래로 1억2천만원에 전세를 내놓았다. 집주인이 전셋값에 신경쓰고 싶지 않아 그냥 싸게 내놨다고 하는데 과연 사실일까?

집주인은 왜 시세보다 싸게 전세를 직거래로 내놓은 것일까?

이유는 바로 담보대출(9천만원)이 너무 많기 때문이다. 최악의 경우 아파트가 경매로 넘어갈 경우 전세금을 다 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문이다.

만약 경매로 넘어갔을 경우 감정가가 시세의 100%인 2억2천만원이고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 90%로 가정해 과연 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 계산해보자.

낙찰가 1억9천8백만원에서 근저당권을 설정해놓은 1순위 은행이 대출금 9천만원을 먼저 배당받아간다. 남은 1억8백만원이 세입자에게 배당될 것이다. 그러면 전세금 1억2천만원에서 1천만원 이상을 돌려받지 못하는 손실이 발생한다.

더욱이 감정가는 시세가 아니다. 현재 시세가 아니라 통상 입찰일 기준 3~4개월전 시세다. 집값이 상승하는 시기에는 시세보다 감정가가 낮을 수밖에 없다. 또 낙찰가율이 90%가 아니라 80%라면 세입자의 전세금 손실규모는 더 커진다.

그래서 집주인이 1억2천만원에 부동산 중개업소에 전세를 내놓아도 중개업자가 중개하지 않으려고 하는 것이다. 이 때문에 목돈이 필요한 집주인은 직거래로 시세보다 싸게 전세를 내놓은 것이다.

세입자는 시세보다 싸게 직거래로 나온 전셋집은 무조건 의심을 해야 한다. 직거래 계약을 하더라도 최소한 중개업소에 가서 계약서만 써주는 대필서비스라도 이용하는 게 안전하다. 또 계약하기 전 반드시 등기부등본을 열람해 경매로 넘어가도 전세금 100%를 돌려받을 수 있는 지를 중개업소에게 조언을 받는 게 좋다.

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집주인이 전세를 싸게 내놓은 이유