부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

전셋집을 찾다 지친 나전세씨. 시세보다 싼 신규 입주아파트로 전세계약을 하려고 한다. 그런데 집주인이 전세금을 받아 새 아파트 잔금을 낸다고 한다. 입주이후에도 한동안 미등기 상태라 불안하다.

새 아파트는 분양아파트 잔금을 100% 내기 전까지는 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리, 분양권이다.

어떻게 하면 나씨가 안전하게 새 아파트로 전세계약을 할 수 있을까?

입주예정 아파트인 새 아파트의 경우 사용검사(임시사용승인)를 받으면 60일 이내에 입주지정기간(통상 45일)이 확정된다. 또 입주시작일 30일 전후에 입주자 사전점검을 거친다.

등기는 사용검사후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 됐다 수분양자(집주인)에게 소유권이전등기가 된다. 아파트에 문제가 없는 한 사용검사후 소유권이전등기까지는 2~3개월 걸린다.

새 아파트에 입주하는 세입자는 입주해도 등기할 때까지 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없다. 따라서 재고아파트보다 전세사기 가능성이 높다. 그래서 전세계약하기 전 꼼꼼하게 챙겨야 한다.

최근 전세난으로 분양계약서 등 공문서 확인이 어려운 공휴일에 계약을 하자며 전세사기를 치는 경우가 많다. 세입자의 불안심리를 이용해 주말에 계약을 안하면 계약을 하지 않겠다고 압박하는 경우가 있으니 각별히 주의해야 한다.

새 아파트로 전세계약을 할 때는 우선 새 아파트의 수분양자(또는 분양권 인수자)와 집주인이 동일한지를 확인하는 게 중요하다. 분양계약서 사본을 받아둔다.

이와 함께 시공사 또는 조합 등 시행사를 통해 소유권이전등기 시점까지 문제가 없는 분양권인지를 확인한다. 분양계약 해지 가능성은 없는지, 가압류 등 권리관계를 확인해야 한다.

집주인이 세입자의 전세금으로 새 아파트 잔금을 납부한다고 할 경우 부동산 중개업소가 책임지고 집주인이 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록 해야 한다. 불이행시 계약은 무효라는 특약사항을 작성한다.

새 아파트의 주택담보대출금과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인한다. 계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금해야 한다.

미등기상태에서도 임차인은 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다.