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임차인이 아파트 등 주택에서 전월세 계약을 하고 살다 재계약을 하는 경우가 많다. 하지만 다시 계약을 작성하는 재계약과 구두로 계약을 자동 연장하는 묵시적 갱신은 법적인 효력이 다르다.

그럼 재계약과 묵시적 갱신은 어떻게 다를까?

묵시적 갱신이란 계약이 만기돼도 임대인과 임차인 사이 아무런 말이 없이 만기일이 지나간 경우를 말한다. 만기 1개월 전까지 양쪽이 말을 하지 않으면 자동연장된 것으로 본다.

재계약은 만기일 전 임대인과 임차인이 새로 협의해 계약서를 작성하고 연장한 경우를 말한다. 전세금을 올려 재계약하는 경우가 대표적이다.

주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이란 임차인이 임대차기간 1개월 전까지 임대인에게 통지하지 않거나 임대인이 임대차 만기 6~1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 또는 재계약을 통지하지 않고 만기일이 지난 경우 전 임대차계약서와 동일조건으로 자동연장 된 것으로 간주한다. 즉 임대차 존속기간이 2년으로 간주한다.

임차인은 묵시적 갱신일 경우 임차인은 임대인에게 해지통보 후 3개월 후에 나갈 수 있다. 다만 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 월세를 2회 이상 연체한 경우 계약해지를 주장할 수 없다.

재계약은 임차인이 계약을 일방적으로 해지할 수 없다. 임대인이 동의하지 않는 한 계약 기간을 지켜야 한다.

다시 정리하면 묵시적 갱신일 경우 주택임대차보호법에 ‘임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다’고 돼 있다. 따라서 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 지나면 보증금을 돌려받고 이사를 갈 수 있다.

반면 임대인은 묵시적 갱신이면 일방적으로 계약해지를 할 수 없어 2년간 임대차계약에 묶이게 된다.

따라서 임대인은 재계약이, 임차인은 묵시적 갱신(자동연장)이 유리하다. 중개수수료는 묵시적 갱신의 경우 임대인이 부담하지만 재계약을 하고 만기 전 계약을 해지를 할 경우 임차인이 부담한다.

재계약과 묵시적 갱신 차이점