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나임차씨는 서울에서 대학에 다니는 아들의 원룸 임대차계약을 하려고 한다. 그런데 나씨는 아들 명의로 계약을 하지 않고 본인 명의로 계약을 할 계획이다. 나씨는 지방에 살고 있어 주민등록을 옮기지 않으려고 한다.

이럴 경우 나씨는 임대차계약에 대한 법적인 보호를 받을 수 있나? 특히 법원 경매시 대항력을 인정받을 수 있나?

대법원 판례를 보면 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.”고 돼 있다.

위 판례를 보고 임차인은 전입신고를 하지 않더라도 실제 거주하는 가족만 전입신고를 해도 대항력을 유지할 수 있다고 생각하는 경우가 종종 있다. 하지만 이는 잘못된 생각이다.

다음 판례를 보자.

“주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이나 전차인등 점유보조자의 주민등록을 포함하며, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.”

풀어쓰면 임차인 본인이 늦게 전입신고를 하거나 전입신고를 했다가 일찍 주민등록을 옮기는 경우에도 대항력이 유지된다는 것이다.

그러나 가족 전입신고 전후에 임차인 본인이 아예 전입신고를 하지 않는 경우에도 대항력이 유지된다는 판례는 아직까지 없다.

따라서 확실하게 대항력을 유지하려면 임차인이 전입신고를 하는 게 안전하다.

나씨가 아들의 원룸 임대차계약을 가장 안전하게 하는 방법은 원룸에 직접 거주하는 아들의 이름으로 계약서를 작성하고 아들이 전입신고를 하는 것이다. 이것이 가장 확실하게 대항력을 유지하는 방법이다.

가족만 전입신고해도 되나요?