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재개발 재건축 사업에서 관리처분계획인가는 매우 중요한 사업단계다. 특히 양도소득세, 취득세, 재산세 등 세금(세율)이 달라진다.

관리처분인가가 나면 조합원이 보유하고 있는 주택이 입주(사용검사 또는 임시사용승인)전까지 입주권으로 바뀐다.

조합원 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

관리처분인가 이후 주택이 입주권이 되면 우선 양도세 비과세 요건이 달라진다. 관리처분인가일 현재 보유기간이 2년 이상이면 입주권으로 양도하든 입주후 주택으로 양도하든 다른 주택이 없다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 관리처분인가일 현재 보유기간이 2년 미만이고 입주권인 상태에서 매도할 경우 보유기간(관리처분인가일 현재)에 따라 양도세를 내야한다. 또 관리처분인가 이후 입주전까지 보유기간을 인정받지 못하더라도 2006년 1월 1일 이후 취득하거나 관리처분인가를 받은 입주권은 소득세법상 주택수에 포함된다.

다만 입주후 주택으로 양도할 경우 기존주택 보유기간, 공사기간, 신축주택 보유기간을 합해 2년 이상이면 양도세가 비과세된다.

한편 1가구 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되고 주거용으로 구입한 대체주택을 양도할 경우 △사업시행인가 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주 △재건축 아파트 준공 되기전또는 준공된 후 2년 이내에 양도 △준공후 2년 이내 재건축 아파트로 세대원 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주하는 요건을 갖추면 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.

1가구 1주택자가 조합원 입주권을 구입한 경우 기존주택을 3년 이내에 팔매 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 종전 주택을 취득하고 1년 이상이 지나 입주권을 취득해야 비과세가 적용된다.

또 관리처분인가 전 취득할 경우에는 주택으로 보유한 기간 동안 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

관리처분인가후 취득세는 토지의 취득세율 4.6%를 납부해야 한다. 구체적으론 관리처분인가후 주택이 멸실돼야 토지 취득세율이 적용된다. 보유세도 토지분 재산세를 내야 한다.

관리처분인가 이후 달라지는 세금