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최근 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 고공행진하면서 깡통전세에 대한 우려가 갈수록 높아지고 있다. 만약 매매가가 하락한다면, 즉 전세가율이 낮아진다면 깡통전세가 속출할 가능성이 높기 때문이다.

깡통전세란 집주인이 받은 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값보다 웃도는 경우를 말한다. 또 경매 낙찰가에서 경매비용, 근저당 설정금액 등을 제외하고 남은 금액이 전세금보다 낮아 전세금 일부를 회수할 수 없는 경우를 말한다.

세입자 입장에선 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있느냐가 관건이다.

예를 들어 아파트 매매가가 5억원이고 낙찰가율이 80%라고 한다면 낙찰가는 4억원이다. 그런데 이 아파트 전세가율이 75%라고 하면 전세금은 3억7천5백만원이다.

집주인이 대출받은 게 없고 1순위 전세권자라면 걱정할 게 없다. 하지만 근저당이 설정돼 있다면 전세금 일부를 돌려받지 못하게 된다. 즉 깡통전세가 되는 것이다.

전세입자가 깡통전세를 피하는 가장 확실한 방법은 융자가 없는 집을 구하는 것이다.

불가피하게 융자가 있는 집을 구할 때는 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 전세계약을 하지 않는 게 상책이다.

또 전세가율이 80%가 넘고 융자가 있는 집은 계약하지 않는 게 좋다. 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘어도 역시 계약을 하지 않는 게 좋다.

이를 위해 계약하기전 등기부 등본을 꼭 확인해야 한다. 물론 전세금을 안전하게 지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 받은 동시에 전입신고를 해야 한다.

이와 함께 집주인이 그동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리 확인하는 게 좋다.

전세 보증보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 기존 대출에 따른 선순위 채권이 있더라도 전세금을 전액 보장받을 수 있기 때문이다. 다만 보증보험 가입에는 집주인과 동의가 있어야 한다.