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전세물건을 찾기가 갈수록 힘들어지고 있다. 이제 반전세시대가 시작됐다. 세입자는 집을 사지 않는 한 반전세시대에 적극적으로 대처할 필요가 있다.

반전세란 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 비슷하다. 집주인이 전세 재계약 또는 신규 계약을 하면서 기존 전세금 외에 전세금 상승분을 월세로 받는 경우가 많다. 1%대 초저금리와 전세난이 겹치면서 은행 이자보다 2배 이상 높은 월세를 더 선호하기 때문이다.

세입자가 알아야 할게 바로 전세금의 월세전환율이다. 월세전환율이란 전세금 일부를 월세로 갈아탈 때 비용을 연이율로 계산한 수치다.

법정 월세전환율은 2015년 10월 현재 ‘기준금리의 4배’ 또는 ‘10%’ 중 낮은 수치로 규정돼 있다. 기준금리가 1.5%이니 월세전환율은 6%다. 하지만 이 상한선은 계약기간 중 전세를 월세로 전환될 때만 적용된다. 재계약이나 새로 계약할 경우는 적용되지 않는다. 주택시장에서 월세전환율은 지역 주택 수급에 따라 다른데 5~7% 수준이다.

세입자는 반전세를 계약하기전 월세전환율이 적정한 지를 계산해봐야 한다. 계산 방법은 (연간 월세 총액÷월세로 돌린 보증금)×100이다. 예를 들어 2억원 짜리 전셋집을 집주인이 보증금 1억2천만원에 월세 50만원에 반전세로 내놓았다고 치면 월세전환율은 다음과 같다.

(600만원÷8,000만원)×100=7.5%

월세전환율이 적정한지는 해당 주택의 전세 시세를 확인하고 주변 반전세 물건들의 전환율을 비교해봐야 한다.

세입자 입장에서는 반전세를 계약할 때 가급적 전세금을 높이고 월세를 낮추는 게 좋다. 전세자금 대출 이자는 3%대인데 시장에서 월세전환율은 최소 5% 이상이니 말이다.

또 반전세 계약을 할 때 매달 월세를 내니 집주인에게 도배 등 수리를 요구할 수도 있다.

한편 반전세 중개수수료(복비) 계산법은 간단하다. 전세금에다 월세에 100을 곱한 금액을 더하면 된다. 그리고 지방자치단체별로 정해진 임대차 수수료율을 곱하면 된다.

앞의 예처럼 서울에서 보증금 1억2천만원, 월세 50만원인 반전세 물건을 계약했다면 1억2천만원+5천만원=1억7천만원에 0.3%(서울시 1억원 이상~3억원 미만 임대차 주택 계약의 경우 중개수수료율)를 곱한 51만원이 법정 수수료다.

세입자가 반전세에 대처하는 법