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가계부채가 늘어나고 미국 금리인상으로 인해 박근혜정부는 주택담보대출을 규제하기 시작했다. 2015년 12월 15일 금융위원회는 주택담보대출 심사를 강화하는 가이드라인을 발표했다.

대출규제에 대한 궁금증이 많은 수요자들을 위해 2016년 대출규제(수도권 2월부터, 지방 5월부터) 팩트를 정리해보겠다. 재고아파트를 살 때 주택담보대출을 규제한다는 게 핵심이다. 하지만 이보다 중요한 것은 주택시장 상황에 따라 대출규제는 언제든지 냉탕과 온탕을 오간다는 것이다. 따라서 실수요자라면 대출 규제의 팩트를 정확하게 알고 레버리지 효과를 적절하게 이용하는게 중요하다.

주택담보대출 규제

재고아파트 등 새 주택을 구입을 할때 비거치식 원리금균등 분할상환이 적용된다. 예를 들어 무주택자가 기존 재고아파트를 구입할 경우 2016년부터는 거치기간은 최대 1년만 주고 30년간 원금과 이자를 갚아야 한다. 종전에는 이자만 월 40만원을 부담했으나 이제는 원금 60만원 포함 매달 100만원씩 부담해야 한다. 무주택 서민이 최대 피해자가 될 수밖에 없다.

또 지방도 집값대비 대출금(LTV)나 연소득대비 원리금상환비율(DTI)이 60%를 넘으면 2016년 5월 2일부터 비거치식 분할상환이 적용된다. 수도권은 이미 DTI, LTV 60% 이하가 적용되고 있다.

다만 1주택자가 다른 주택을 구입하고 기존주택을 3년안에 매도할 경우 DTI 60% 이내 한도에서 종전처럼 3~5년 거치식으로 대출받을 수 있다.

한편 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하로 대환하는 경우, 즉 기존 주택담보대출의 거치기간을 연장할 경우 비거치식 분할상환 대상이 되더라도 1회에 한해 거치기간을 최장 3년까지 설정해준다.

중도금 대출 규제

언제 바뀔지 모르겠지만 12.15 가이드라인에서는 집단대출에 대해선 규제를 하지 않기로 했다. 중도금 대출은 집단대출이다. 대한주택보증과 건설사간 분양 아파트를 담보로 진행되는 집단대출이다. 따라서 개인대출이 아니니 대출규제를 받지 않는다. 물론 분양권을 산 사람도 대출승계를 받으니 중도금 대출에 대해 규제를 받지 않는다.

잔금 대출 규제

역시 12.15 가이드라인에 따라 잔금 대출도 집단대출이므로 대출규제를 받지 않는다. 입주시점 신용불량자가 아니라면 잔금대출을 받을 수 있다. 즉 종전대로 3~5년 거치식 원금 일시상환으로 주택담보대출을 받을 수 있다는 것이다.

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