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분양권은 아파트를 분양받아 입주할 수 있는 권리다. 주택을 취득할 수 있는 권리다.

분양권은 주택이 아니다. 따라서 분양권 전매로 분양권을 취득할 경우 취득세를 내지 않는다. 보유 주택수에도 포함되지 않는다.

하지만 매도자가 프리미엄을 받고 전매할 경우(정확히는 양도차익이 발생할 경우) 분양권 보유기간에 따라 양도세를 내야 한다.

분양권 양도세는 주택 등 부동산과 마찬가지로 보유기간이 1년 미만이면 양도세율이 양도소득 과세표준(양도차익-양도소득기본공제<1인당 연간 2백50만원>)의 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%다. 2년 이상이면 양도세율이 과세표준(1천2백만원 미만~1억5천만원 초과)에 따라 5단계로 나눠 6~38% 차등적용된다.

양도세는 잔금일 해당 월 말일로부터 2개월내 주소지 관할 세무서에 예정신고 납부를 하면 된다.

주의할 점은 준공후 주택으로 매도할 때 양도세 계산이다. 세법에서는 분양권 보유기간과 주택 보유기간을 합산하지 않는다. 예를 들어 분양권 상태로 2년간 보유하다 잔금을 치르고 준공후 주택으로 1년을 보유하고 양도할 경우 보유기간은 3년이 아닌 1년이라는 것이다. 따라서 양도세율이 40%다.

취득세는 앞에서 말했듯이 분양권은 없다. 다만 준공후 주택이 되고 매도할 경우 취득세를 내야 한다.

2015년 11월부터 취득세는 분양가가 아닌 실거래가 기준으로 내야한다. 즉 분양가+프리미엄이 과세 기준이 된다. 실거래가가 6억원을 넘으면 9억원까지는 농특세 교육세 포함 2.4%를 납부해야 한다. 6억원 이하면 1.3%.

한편 행정자치부는 마이너스 프리미엄이 붙은 경우에도 실거래가로 부과하도록 지방세법 시행령 개정을 추진하고 있다.

분양권 취득세, 양도세 정리