부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시 실거래가 합계액이 9억원을 초과하는 주택을 말한다.

또 1주택 및 이에 딸린 토지 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우 실거래가 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

고가주택은 1세대 1주택 비과세요건((2년 보유)을 갖춘 경우라도 양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

고가주택 양도차익은 주택 전체의 양도차익에서 양도가액 중 9억원을 초과하는 비율을 곱한 금액으로 계산한다.

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택 양도차익 = 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) × (양도가액-9억원 ) / 양도가액

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택 장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액(9억원 초과 양도차익 × 공제율) × (양도가액-9억원 ) / 양도가액

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 장기보유특별공제율이 높다.

고가주택 양도차익에 대해 3년 이상 보유한 경우 1년에 8%씩 보유기간에 따라 최소 24%에서 최고 80%(10년 이상 보유)까지 장기보유특별공제가 적용된다.

특히 세율적용도 양도소득 과세표준액에 따라 6~38%의 일반세율이 적용돼 고가주택의 실제 양도세 부담은 크지 않다.

고가주택을 취득할 때 공동등기를 하면 종합부동산세와 양도세를 절세할 수 있다.

주의할 점은 이러한 고가주택 양도세 규정은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다는 것이다. 1주택자라 할지라도 보유기간이 2년미만으로 비과세요건을 갖추지 못했다면 양도차익 전체에 대해 보유기간(1년 미만 40%)에 따른 양도세율을 적용해 과세된다. 다주택자 양도세 중과세는 지난 2014년부터 폐지됐다.

한편 주택부분 면적이 주택외 부분 면적보다 커서 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 상가주택 등 겸용주택의 경우 건물 전체의 양도가액을 기준으로 고가주택 여부를 판단한다.

반대로 주택부분 면적이 주택외 부분 면적보다 같거나 작아서 주택부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 때는 건물 전체의 양도가액 중 주택부분에 대한 양도가액만을 기준으로 고가주택 여부를 판단한다.

단독주택인 다가구는 전체를 하나의 주택으로 보고 고가주택 양도세 규정을 적용한다.

고가주택 양도세 계산법