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재개발 재건축에 투자하는 목적 중 하나는 조합원으로서 원하는 평형을 배정받는 것이다.

재개발 재건축시 새로 짓는 아파트는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하를 60%까지 의무적 건립해야 한다. 나머지 40%는 조합에서 자율적으로 정할 수 있다.

재개발 재건축 조합원 평형배정은 같은 듯 다른 듯해서 명확하게 알아둘 필요가 있다.

재개발 평형배정

재개발은 권리가액(종전 자산 감정평가액×비례율)을 기준으로 평형을 배정한다. 비례율은 조합원 모두 동일하니 주택, 토지 등 조합원 자산의 감정평가액을 기준으로 평형을 배정받는다. 감정평가액은 감정평가사 2인이상이 평가한 감정평가금액을 산술평균해 정한다.

권리가액은 같은 재개발구역이라고 하더라도 물건마다 다르다. 지분이 작더라도 위치가 좋으면 위치가 나쁜, 많은 지분보다 감정평가액이 높게 나오는 경우가 있다. 감정평가액에 따른 평형 배정은 사업시행인가 이후 추정할 수 있다.

재건축 평형배정

재건축은 단순하다. 대지지분이 많은 순으로 평형이 배정된다. 1등부터 원하는 평형을 배정받는다. 원하는 평형을 배정받고 싶으면 가장 큰 평형을 사면 된다.

통상 조합원분양 신청시 입주하기를 원하는 희망평형을 1~3순위로 그 순서를 정해 분양신청서를 작성해 조합에 제출해 평형을 배정받는다.

재개발 재건축 평형 배정은 조례에 자세히 나와 있다. 다음은 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제30조(주택공급 기준 등) 내용이다.

“1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.

2. 제1호에 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 다음 각 목의 기준에 따라 주택을 분양할 수 있다.

가. 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

나. 국민주택규모를 초과하는 주택은 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 제27조 및 제28에 따른 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족한 경우에는 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.

3. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다.”