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양도소득세 계산시 소득세법에 따른 주택수 판정이 중요하다. 주택수에 포함되느냐, 제외되느냐에 따라 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택이 좌우되기 때문이다.

부부가 보유하고 있는 주택은 세대별(가구별) 기준이라 합산한다. 다가구주택은 전체를 한가구로 본다.

양도세 계산시 주택수에 포함되는 경우는 다음과 같다.

-무허가 주택

-재개발 재건축 조합원 입주권(2006년 1월 1일이후 취득했거나 2006년 1월 1일이후 관리처분인가를 받은 입주권)

-주거용 오피스텔

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 사람이 주택을 소유한 것으로 본다.

상가주택 등 겸용주택의 경우 주택면적이 비주택면적보다 클 경우 전체를 주택으로 본다. 반면 비주택면적이 주택면적보다 크거나 같다면 주택부분만 주택으로 본다.

다음은 양도세 계산시 주택으로 보지 않는 경우다.

-분양권(잔금을 완납하지 않은 경우)

-주택임대사업자의 임대의무기간을 충족시킨 주택

-상속주택중 소수 지분을 가진 사람의 주택

-국내 거주자의 해외주택

-업무용 오피스텔

-고시텔 등이다.

한편 다음은 1세대 1주택 비과세 판정시 보유자의 주택으로 보지 않는 경우다.

-판매용 재고주택

-조세특례제한법상 장기 임대주택

-조세특례제한법에 따른 양도세 감면대상 신축주택, 미분양, 농어촌주택

-1세대 2주택 특례규정이 적용되는 주택

1) 일시적 1세대 2주택 특례 대상 대체취득한 주택

2) 상속주택

3) 동거봉양주택

4) 혼인주택

5) 문화재 주택

6) 이농 및 귀농주택

일시적 1세대 2주택 특례 대상 대체취득 주택이나 이농주택, 귀농주택을 소유한 자가 다른 주택을 함께 소유한 경우에는 1세대 2주택이라 하더라도 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 주택수에 포함되지 않으므로 보유자가 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도하는 다른 주택에 대해서만 보유 및 거주 요건에 따라 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

양도세 계산시 주택수 판정 기준