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서울 강남 중층 재건축단지를 중심으로 1+1 재건축이 인기를 끌고 있다.

1+1 재건축이란 대형 평형 1가구를 보유한 조합원이 재건축할 때 새 아파트 2가구를 종전 주택의 전용면적 범위 내에서 분양받는 것을 말한다. 대형을 재건축하면서 중형과 소형 2채로 쪼개 분양받는 것이다. 갈수록 대형 가치는 떨어지고 중소형 가치는 올라가기 때문이다.

조합원들은 한 가구는 전용면적 84㎡를 분양받아 본인이 계속 살고 나머지 59㎡는 임대 목적으로 분양받는 경우가 많다.

도시 및 주거환경정비법 48조 2항 7호 다목에 따르면 다음과 같다.

“제1항 제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.”

주택 가격 기준으로는 실효성이 없어 대부분 전용면적으로 1+1 분양받는다. 재건축 하기전(사업시행인가 기준) 종전자산(감정평가)보다 재건축하는 새 아파트 2채 분양가 합이 더 비싼 경우가 대부분이다.

전용면적 기준으로 1+1 재건축하는 예를 들어보자.

기존 보유하고 있는 아파트 전용면적이 150㎡라면 1+1 재건축해서 분양받는 아파트 두채 전용면적의 합은 150㎡을 넘어서는 안된다. 또 1+1으로 받는 아파트 중 한채의 전용면적은 무조건 60㎡ 이하이어야 한다.

전용면적 59㎡(24평형)+84㎡ (34평)을 분양받으면 1+1 요건을 충족시킬 수 있다. 물론 59㎡(24평형) + 59㎡(24평형)으로도 분양받을 수 있다.

조합원은 1+1 선택을 사업시행인가 이후 관리처분인가 신청전에 이뤄지는 조합원 분양신청을 할때 결정해야 한다.

1+1 재건축 선택시 주의할 점도 있다.

우선 전용 60㎡ 이하로 분양받은 한 채는 이전고시일 즉 입주 이후 3년이 지나야 팔 수 있다. 분양권 전매로 되팔수 없다는 것이다.

1+1 재건축을 선택하면 2주택자가 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없게 될 수도 있다. 또 1주택자는 공시가격 9억원 초과 주택을 소유했을 때 종합부동산세를 내지만 2주택자는 두채를 합산한 공시가격이 6억 원을 넘으면 종부세를 내야 한다.

이에 대한 해결책으로는 종부세는 공동명의로 하거나 양도세 비과세를 받기위해 한채를 임대주택으로 신고하고 임대사업자로 등록하는 방법이 있다.

1+1 재건축을 아시나요?