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재개발 재건축 사업에서 공사계약 방식은 시공사의 개발이익 참여여부에 따라 지분제와 도급제로 나뉜다.

도급제는 평당 건축비를 정해 시공사와 도급계약을 맺는 방식이다. 공정에 따라 시공사에게 공사비만 주면 된다. 조합이 사업을 주관하기때문에 시공사는 단순히 공사만 해주는 방식이다. 아파트 및 상가 일반분양 등 사업전반에 대해 조합이 직접 사업을 추진하는 방식이다.

따라서 수익은 물론 손실 역시 조합원이 책임을 지는 방식이다.

도급제 장점으로는 일반분양물량을 완판하면 100% 조합원 수익으로 돌아가 그만큼 추가부담금이 줄어든다. 또 공사속도가 빠르고 아파트 품질및 마감재 수준을 높일 수 있다.

반면 단점으로는 일반분양 미분양시 조합원에게 고스란히 부담이 돌아간다. 물가상승에 따른 공사비 상승 역시 조합원 몫이다. 사업 변동에 따라 무상지분율이 낮아지는 리스크가 있다.

지분제는 시공사가 모든 사업을 책임지고 시공하는 방식이다. 계약시 조합원에게 무상지분율을 확정, 보장한다. 무상지분율이란 재건축할 때 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지 나타내는 비율을 말한다.

시공사는 아파트및 상가 또는 복리시설 등을 분양해 공사비로 충당한다.

지분제에는 개발이익을 보장해주는 완전지분제와 용적률, 이주기간, 일반분양 분양가 등 변동에 따라 무상지분율을 낮추는 변동지분제가 있다.

시공과정에서 추가로 소요되는 비용은 당연히 시공사가 책임을 진다. 손실과 수익 모두 시공사로 돌아간다.

추가 공사비나 미분양시 조합원 부담이 없다는게 가장 큰 장점이다. 단점으로는 분양완판 등 수익 발생시 시공사가 100% 가져간다는 것이다. 물가가 상승하면 시공사가 공사비를 낮추기위해 싼 마감재를 써 품질이 낮아지는 단점도 있다. 공정이 느려질 수 있고 조합과 시공사 마찰 가능성이 높다.

조합원들은 집값 상승기에는 도급제를 선호하고 하락기에는 지분제를 선호한다. 통상적으로 재개발은 도급제가 많고 재건축은 지분제가 많다.

도급제 지분제 장단점