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2017년처럼 입주물량이 늘어날 때에는 입주아파트로 전셋집을 얻는 세입자들이 많다. 새 아파트인데다 전셋값이 상대적으로 싸기 때문이다.

하지만 전세계약을 할때 소유권이전등기가 되지 않은 미등기 아파트가 대부분이라 주의해야 한다. 집주인들은 전세금으로 중도금 대출(이자)과 잔금을 충당하는 경우가 많다.

입주아파트 전세계약은 입주예정일 3개월 전부터 이뤄진다. 전세계약을 하고 입주 1개월 전 입주자 사전점검을 하면 사용승인을 받고 입주지정기간(45~60일)이 확정된다. 이어 세입자는 이사를 한다. 소유권이전등기는 입주시작일로부터 1개월이내 가능하다.

세입자가 입주아파트로 전세계약을 할때 주의할 점은 다음과 같다.

사용승인(준공)을 받지 못하면 건설사가 소유권보존등기를 할수 없어 집주인이 소유권이전등기도 할 수 없다. 따라서 사용승인전이라면 사용승인을 받는데 문제가 없는지를 우선 체크해야 한다.

시행사와 시공사간 소송 등으로 사용승인을 받지 못하고 있는 입주아파트라면 전세계약을 하지 않는게 좋다.

-분양계약서 원본으로 집주인(수분양자)이 맞는지를 확인한다.

-분양계약서(분양권)에 가처분 가압류가 없는지 확인한다.

-전세금 잔금은 평일로 맞춘다. 그래야 집주인이 전세금 잔금을 받는 즉시 분양대금을 완납하는 것을 확인할수 있다.

-특약 사항에 집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 조건을 명시한다. 분양대금 완납할 때 동행하는 조건을 명시할 수도 있다.

-집주인이 소유권이전등기후 대출을 받아야 한다면 세입자가 주소를 잠깐 이전해줘야 하는 경우(1순위: 은행, 2순위: 세입자)가 많다. 이때 전셋값+대출금이 시세(하한가)의 70%를 넘지 않아야 한다.

-미등기 입주아파트는 사용승인일로부터 1년이 넘으면 은행에서 전세자금대출을 받을수 없다.

-전입신고와 확정일자를 받으면 미등기 입주아파트도 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 수 있다. 또 전입신고는 임시사용승인만 나도 가능하다.

한편 집주인도 입주아파트를 전세를 놓을 때 주의할 점이 있다.

-세입자에게 입주아파트 하자처리를 부탁하고 수리를 꼭 받도록 한다.

-리모콘 등 입주아파트에 지급되는 품목을 세입자가 분실하지 않도록 계약서에 명기하는게 좋다.

-이사 할때 또는 전세기간중 마루 바닥에 흠집 등이 생기지 않도록 계약서에 명기한다.