부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

부모와 자식 간 부동산 거래는 매매계약서를 썼다고 하더라도 국세청은 증여추정으로 보고 증여세를 과세한다. 부모가 양도대금을 다시 자식에게 돌려줄 수 있기 때문이다.

따라서 증여세를 내야하는 사람이 증여가 아니고 정상적인 거래(유상이전)라는 사실을 입증할 책임이 있다. 이때 국세청의 ‘사실 판단’이 중요하다.

계약금 중도금 잔금 등 대금, 매수자 자금 출처 등을 구체적으로 입증할 수 있는 금융거래내역 자료, 소득증빙 서류 등을 준비해야 한다.

국세청은 시가의 ±30% 이상인 거래는 증여로 추정한다. 또 대가(매매가)와 시가의 차액이 3억원 이상이면 증여세를 과세한다. 이때 국세청은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 부당이익분으로 보고 대가와 시가의 차액에서 부당이익분을 차감한 금액에 증여세를 부과한다.

또 배우자 직계존비속 친족 등 특수관계인과 정상적인 거래라고 하더라도 대가와 시가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 본다. 따라서 시가를 기준으로 매도가액을 다시 책정해 양도세를 부과한다.

여기서 시가라는 개념이 중요하다. 시가란 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 말한다. 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤄진 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매․공매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다. 시가를 산정하기 어려운 경우 주택 공시가격 또는 토지 공시지가에 의해 평가한 가액을 시가로 한다.

한편 가족끼리 부동산을 무상 임대해주는 경우 증여세가 부과될 수 있다.

임차인이 부동산 무상 임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1,000만원 이상일 경우 국세청은 증여세를 과세한다. 임대료를 지불했다 해도 시가보다 30% 이상 적거나 많게 냈다면 증여세를 내야 한다. 시가 확인이 어려운 경우 부동산 가격의 2%를 시가로 추정한다.

제3자를 통해 우회거래를 통해 증여세를 부당하게 감소시킨 경우 증여세를 부과한다. 또 특수관계인으로부터 증여받고 5년 이내 양도하는 경우 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세를 한다.

가족끼리 부동산 거래 주의할 점