부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

상가 오피스텔은 물론 다세대 아파트도 월세시대다. 내가 투자하는 부동산의 투자(임대)수익률이 얼마인지는 기본적으로 알아둘 필요가 있다.

투자수익률이란 투자금 대비 내가 벌어들이는 연간 임대소득의 비율을 말한다.

투자수익률은 지역에 따라 다르다. 서울 강남4구는 투자수익률이 4~5%가 평균이다. 서울 강북은 5~6%, 기타 지역은 6~8% 정도 된다. 강남 수익률이 상대적으로 낮은 것은 임대수요가 많아 수익률이 낮아도 거래가 잘되기 때문이다.

수익률은 통상 7% 이상이면 높다고 말한다. 6%대는 지역에 따라 다르겠지만 보통 수준으로 본다. 은행 예금금리(연 1.5%)라면 5% 안팎을 더하면 적정 투자수익률이 나온다.

부동산 투자수익률은 매매가, 임대보증금, 대출금, 월세 등 4가지만 알면 쉽게 계산할 수있다.

은행 대출을 받지 않을 때 투자수익률

은행 대출을 받지 않는 경우는 드물지만 계산법은 다음과 같다.

투자수익률=(월세☓12개월)/(매매가-임대보증금)☓100

은행 대출을 받았을때 투자수익률

투자수익률=(월세☓12개월-연간 대출이자)/(매매가-임대보증금-대출금액)☓100

대출금액과 금리에 따라서 수익률이 크게 차이가 난다. 대출이자율보다는 임대수익률이 더 크기 때문에 대출을 레버리지(지렛대) 삼으면 수익률이 높아진다. 따라서 저금리시대에서는 최대한 대출을 받아 투자하는게 좋다.

또 투자수익률이 높으려면 매매가는 낮고 월세는 높아야 한다. 현실적으로 매매가는 낮고 월세가 높은 부동산은 거의 없다. 따라서 매매가 대비 월세가 높은 부동산을 선택해야 한다. 또 안정적인 임대수요도 따져봐야 한다.

투자수익률이 높은 부동산이 시세차익이 많은 부동산일 가능성이 높다.

정확한 투자수익률을 계산하려면 임대수익에서 빼야할 비용이 있다. 중개수수료, 법무사비, 취득세 재산세 등 세금, 기타 비용이다.