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최근 전월세시장에서 반전세가 유행이다. 집주인이 기존 전세보증금에다 2년간 오른 전세금을 월세로 달라고 하는 경우가 대부분이다.

이때 오른 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이 전월세전환율이다. 연 월세이율이라고도 한다. 우리나라에만 있는 전세로 인한 특이한 제도다.

그럼 전세살다가 월세로 바꾸거나 오른 전세금을 월세로 내야할 때 월세를 얼마로 해야할까?

주택임대차보호법에서는 전세금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 경우 연 10%를 상한선으로 한다. 여기에 기준금리에 4배를 곱한 금리 중 낮은 비율을 적용하도록 했다. 이보다는 해당 주택 전월세전환율 시세가 중요하다.

전월세전환율 = {(월세 X 12)/(전세보증금-월세보증금)} X 100

월세={(전세보증금-월세보증금) X 전월세전환율} ÷ 12개월

예를 들어 전세금 1억원의 주택을 월세보증금 1천만원에 월세 50만원을 내라고 하면 연간임대료가 600만원이니 전월세전환율은 6.7%가 된다.

전월세전환율은 지역마다 다르다. 또 아파트가 가장 낮고 단독주택이 가장 높다. 같은 아파트라도 소형일수록 수요가 많아 중대형보다 전환율이 높다.

또 지방이 수도권보다 높다. 지역마다 다른 양도차익이라는 자본가치 상승과 공실 리스크를 반영한 결과다.

서울 아파트 전월세전환율은 평균 4%대다. 종로구가 5%대로 가장 높고 송파구 등 강남권은 3%대 안팎이다.

전월세전환율은 예금금리보다 높게 형성된다. 집주인이 임대수익을 극대화하기 위해 월세로 돌리기 때문이다. 따라서 전환율은 금리 추이에 따라 변동된다. 금리가 내릴때는 전환율도 오르고 금리가 내리면 전환율도 내린다.

최근 전국 전월세전환율은 매달 발표하는 한국감정원(www.kab.co.kr) 보도자료에서 확인할수 있다.