부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

개인이 한해 부동산을 자주 사고팔면 부동산 매매업자로 인정될 수 있어 주의해야 한다.

세법에서는 1과세기간(1기: 1~6월 또는 2기: 7~12월) 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산 매매업을 영위하는 것으로 인정될 수 있다.

부동산 매매업자로 인정되면 개인과는 달리 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 및 토지를 제외한 부동산을 양도할 때 부가가치세 및 종합소득세를 내야 한다.

문제는 자신이 부동산 매매업자라는 사실을 알지 못해 부가가치세 및 종합소득세 확정신고를 하지 않으면 나중에 부가세 종합소득세뿐만 아니라 가산세까지 추징될 수 있다는 것이다.

개인의 일반양도와 달리 부동산 매매업자로 보는 경우 사업자가 양도하는 것으로 사업소득에 해당된다. 다른 소득과 합산해 종합과세를 하게 된다.

부동산 매매업자는 양도소득세 1인당 250만원 기본공제 혜택이 없다. 또 3년 이상 장기보유해도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 국민주택 규모를 초과하는 주택의 경우 세금계산서를 발행해야 한다. 즉 양도가액의 10%를 부가세로 납부해야 한다.

부동산 매매업자가 개인보다 절세 효과가 큰 경우도 있다.

부동산 양도시 개인과 달리 보유기간에 상관없이 모두 과세표준에 따라 일반세율(6~40%)를 적용한다. 또 필요경비도 개인은 취득세 중개수수료 등기비용 등 자본적 지출 직접비용만 인정받는다.

반면 매매업자는 도배 및 인테리어 비용, 대출이자, 사무실 유지비용, 인건비, 복리후생비 등을 필요경비로 인정받을 수 있다.