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자녀에게 아파트 등 부동산을 물려줄 때 알아야 할 게 부담부증여다. 수증자, 자녀가 증여자, 부모에게 채무액(전세보증금 또는 대출금)을 끼고 있는 부동산을 증여받는 것을 말한다.

부담부증여를 하게 되면 채무액만큼 증여재산가액이 줄어들어 자녀의 증여세 부담이 줄어든다.

예를 들어 전세보증금 4억원에 세를 놓은 시가 6억원 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 증여재산가액은 2억원(=6억-4억)이다. 자녀에 대한 증여공제액 5천만원을 제외한 1억5천만원에 대해 자녀는 증여세를 납부하면 된다. 증여세는 시가, 실거래가로 신고해야 한다.

대신 채무액은 자녀에게 유상 이전되는 것으로 봐 부모는 양도소득세를 내야 한다.

부담부증여시 양도차익 계산법

ⓐ 양도가액 = 당해 자산 가액 × 채무액/증여가액 = 6억원 × 4억원/6억원

ⓑ 취득가액 = 당해 자산 가액 × 채무액/증여가액 = 2억원 × 4억원/6억원

양도차익 = ⓐ-ⓑ

부담부증여로 증여할 경우 주의해야할 점이 있다.

부담부증여를 통해 유상 이전한 채무액으로 인정받으려면 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 부모의 채무를 자녀가 인수한 사실이 이자 및 원금상환, 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자 확인서 등에 의해 객관적으로 입증돼야 한다.

자녀가 대출 원리금을 상환할 능력을 갖추지 못하고 있다면 자금출처조사를 통해 부모가 대신 상환해 준 것으로 보고 증여세가 추징될 수 있다. 자녀가 미성년자인 경우 부담부증여로 인정하지 않을 가능성이 크다.

또 증여직전에 부모가 금융기관에서 대출을 받은 후 자녀가 부모의 금융채무를 인수한 경우 부모가 대출받은 금액에 대한 사용처를 객관적으로 입증하지 못하면 부모의 진정한 채무로 볼 수 없어 부담부증여로 인정하지 않는다. 부담부증여를 통해 증여세를 줄이는 것으로 방지하기 위함이다.

부모가 자녀에게 증여를 하고 자녀가 5년 이내 자산을 양도하는 경우 취득가액은 부모의 당초 취득가액으로 계산하는 이월과세가 적용된다. 따라서 양도세 부담이 커진다.

자녀가 부모의 금융기관 채무액을 승계받지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출 금융기관에 인수가 가능한지를 확인해야 한다.

채무액이 너무 많은 부동산을 부담부증여로 증여하면 양도세가 많이 나와 증여세 절세효과가 크지 않을 수 있다. 따라서 부담부증여의 부담액(양도세+증여세+이자비용)과 일반증여의 부담액(증여세)을 비교해 결정해야 한다.

또 자녀는 취득세(주택 유상취득분 1.1~3.5%+무상취득분 3.5%)를 납부해야 한다.

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자녀에게 아파트 물려줄 때 주의할 점