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부동산 매매 또는 전월세 계약시 집주인이 참석하지 못해 제3자인 대리인과 계약을 해야 하는 경우가 있다.

특히 서류를 준비하지 않은 부인이나 남편이 와서 대리계약을 하겠다고 경우가 있어 주의해야 한다.

부동산 대리계약시 대리인에게 위임장과 인감증명서를 받는 게 기본원칙이다. 인감증명서는 유효기간이 있다. 부동산 매도용은 1개월, 임대차(전세, 월세)는 3개월 이내 발급받은 것이어야 유효하다.

대리인이 대리계약을 할 수 있는 권한, 즉 대리권은 민법 제125조(대리권 수여의 표시에 의한 표현대리)에 명시돼 있다.

“제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.”

쉽게 말해 대리인이 집주인의 인감도장과 인감증명서를 가지고 있어도 집주인에게 위임여부를 확인하지 않아 문제가 발생할 경우 거래 당사자의 잘못으로 계약이 무효가 될 수 있다는 것이다.

따라서 거래 당사자는 반드시 집주인에게 전화해 대리인에게 위임한 사실을 확인해야 한다. 또 대리인이 가족일 경우 주민등록등본을 통해 관계를 확인한다. 그리고 계약금 등은 집주인 명의의 은행계좌에 송금하는 게 좋다.

별도 서식이 없는 위임장에는 다음과 같은 내용이 포함돼야 한다.

- 부동산 표시에 관한 사항

- 위임할 내용: 계약만 위임한 것인지, 대금 수령까지 모두 위임한 것인지 명확히 기재

- 집주인(위임자) 인적 사항

- 대리인(수임자) 인적 사항

- 위임 일자

- 집주인 인감도장 날인

- 첨부 서류 : 인감증명서, 집주인 신분증 사본, 대리인 신분증

위임장 없이 계약을 해도 계약이 성립될 수 있다. 다만 집주인과 사전 통화를 하고 구두상으로 위임했다는 사실을 확인해야 한다. 또 늦어도 잔금 이전에는 위임장과 인감증명서를 받는 게 안전하다. 이를 위해 계약서 특약사항에 집주인에게 전화해 대리인 ooo에게 위임한 사실을 확인한 것과 집주인은 중도금 또는 잔금 이전에 위임장과 인감증명서를 제출할 것을 명기하는 게 좋다.

한편 집주인이 외국에 있을 경우 주재하고 있는 나라에 있는 우리나라 대사관이나 영사관에서 부동산 대리계약 위임장을 작성해 송부하면 대리인과 계약할 수 있다.

부동산 대리계약시 주의할 점