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집주인이 주택담보대출을 받기위해 전세입자에게 잠시 주소를 옮겨달라고 부탁하는 경우가 종종 있다.

그럼 전세입자는 잠시 주소를 옮겨도 문제가 없을까? 결론적으로 반전세나 전세는 임차보증금을 보호하려면 주의해야 한다.

세입자가 보증금을 보호받으려면 주택임대차보호법에 따라 대항력을 유지해야 한다. 대항력을 갖추려면 해당 아파트로 주소를 옮겨 전입신고를 하고 실거주해야 한다. 여기에 경공매에 대비해 우선변제권을 확보하려면 확정일자를 받아야 한다.

세입자가 주소를 잠시라도 옮긴다면 계속 거주하고 있다고 하더라도 기존에 확보된 우선순위, 선순위 권한이 사라지게 된다. 기존 대항력을 잃게 된다.

집주인이 주택담보대출을 위해 세입자에게 잠시 주소를 옮겨달라고 하는 경우는 새로 입주하는 아파트에서 많이 발생한다.

소유권이전등기가 나기전 임대차계약서를 작성하고 세입자가 거주한 뒤 등기가 나 집주인이 대출을 받는 경우가 많기 때문이다.

따라서 입주아파트 임대차계약을 할 때는 일시적으로 주소이전을 해준다면 반드시 특약사항에 명기해야 한다.

특약사항에 명기했다면 계약서대로 잠시 주소를 이전해줘야 할 의무가 있다. 세입자가 이를 어길 경우 손해배상청구를 당할 수도 있다. 하지만 특약사항에 명기하지 않았다면 세입자가 집주인의 요청을 받아줄 의무는 없다.

세입자는 일시적으로 주소이전을 해서라도 임대차계약을 맺어야 하는 지를 냉정하게 판단해야 한다.

일시적 주소이전에 동의하더라도 주택담보대출 금액에 대해 특약사항에 기재하는 게 안전하다. 세입자에게 소액을 대출받는다고 말하고 최악의 경우 전세금을 보호받는데 위험한 수준, 즉 주택담보대출+전세금이 시세의 70%를 넘게 대출받을 수 있기 때문이다. 따라서 특약사항에 담보대출 금액을 명시하는 게 좋다.

또 잠시 주소이전을 하더라도 최대한 빨리 원상복구(전입신고)해야 안전하다. 집주인이 추가로 대출을 받거나 채권자로부터 압류 가압류 등 위험을 막을 수 있기 때문이다.

일시적 주소이전에 따라 전세금을 보호하는 가장 안전한 방법은 특약사항에 은행의 근저당 설정일에 집주인이 전세권 설정을 해준다고 명기하는 것이다. 전세권 설정은 물론 말소에도 비용이 드니 집주인이 부담하는 조건으로 말이다.

근저당 설정이 번거롭다면 은행 근저당 설정일에 바로 전입신고 및 확정일자를 받으면 된다. 대항력은 다음날 0시부터 새로 발생한다.

집주인이 잠시 주소를 옮겨달라고 하네요?