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▶ 전입신고와 확정일자

전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 전입과 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이다.

세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.)을 마친 때에 그 ‘다음날’부터 제 3자에 대해서 대항력을 갖추게 되기 때문이다.

※ 대항력이란 전세입자가 임대차관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유, 사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말한다.

확정일자는 전입과 동시에 동사무소에 계약서를 가져가면 바로 부여받을 수 있다.

확정일자 효력은 주민등록 전입과 입주(점유)라는 대항요건을 갖춘 상태에서 발생한다는 점에 주의해야 한다.

▶ 전세권설정

전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법 중의 또 하나는 ‘전세권설정등기’를 하는 것이다. 전세권설정등기를 하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환청구소송을 거치지 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다.

또 해당 주택이 경매 처분된 경우 배당절차에서 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다.

전세권설정은 집주인의 동의를 필요로 하지만 등기부등본에 권리가 등재되는 것이기 때문에 특별한 경우가 아니면 집주인의 동의를 얻기가 쉽지 않다.

전세권은 집주인의 동의 없이 자유롭게 양도, 임대, 전전세(빌린 부동산을 다시 빌려주는 것), 담보 제공 등도 가능하다.