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2018년 1월 31일부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 대상으로 신DTI(Debt To Income)가 시행됐다. DTI란 총부채상환비율을 의미한다.

기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 이자를 합산해 반영했다면 신DTI는 신규주택과 기존주택 대출 원리금은 물론 신용대출 등 기타 대출이자도 모두 합산한 값을 적용한다.

신DTI 비율은 투기지역과 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 기타 수도권은 60%다. 주택담보대출이 1건 이상인 세대의 세대주나 세대원이 추가 대출을 받을 경우 10% 포인트를 차감한다. 조정대상지역과 기타 수도권은 아파트(주상복합 포함) 주택담보대출에만 신DTI가 적용된다.

투기지역은 세대당 1건만 주담대를 받을 수 있다. 추가 대출을 받으려면 기존 주담대를 상환하거나 기존 주담대를 받은 주택을 2년이내 처분해야 한다.

연소득 산정 방식도 달라졌다. 대출 직전 1년간 소득을 반영했던 기존 DTI와는 달리 신DTI는 최근 2년간 소득기록을 확인한 후 최근 1년 소득을 반영한다. 즉, 주택담보대출신청 시 증빙소득인 근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원 2년치를 검토해 2년치 소득으로 인정이 되면 최근 1년간 소득을 DTI에 반영하게 된다.

다만 2년간 소득이 20% 이상 차이 나면 2년치 평균소득을 적용한다. 소득기간이 1년 미만일 때는 1년치 소득으로 환산한 후 10%을 차감하고 산정한다.

만기도 제한된다. 다주택자의 두 번째 주택담보대출의 만기는 기존 30년에서 15년으로 줄어든다. 이 경우 부담하게 되는 원리금상환액이 증가하게 되면서 대출가능액이 그만큼 줄어들게 된다.

기존 DTI는 40세 미만 무주택 근로자만 장래예상소득을 반영했다. 그러나 신DTI는 연령제한 없이 장래예상소득을 반영한다. 앞으로 소득이 늘어날 가능성이 높은 청년층과 신혼부부는 1년치 근로소득 증빙자료만을 제출해도 예상증가분이 반영돼 연소득이 산출된다. 다만 금융회사마다 예상소득증가율이 상이하기 때문에 필히 확인해 볼 필요가 있다.

한편 신DTI를 적용하지 않는 대출이 있다. 1억원 이하 대출(모든 금융기관 대출금액 합산)과 분양주택 중도금대출, 재개발 재건축 이주비 대출 및 추가분담금 중도금대출이 대표적이다. 다만 투기지역에서 이주비를 승계받은 경우 포함된다. 기타 수도권에서 분양주택의 중도금 대출이 잔금대출(정비사업 포함)로 전환되는 경우 신DTI 적용을 배제한다.

기존 주택담보대출의 단순 만기연장일 경우 신DTI 적용을 배제한다. 또한 일시적 2주택자로 인정되는 경우 규정을 적용받지 않는다. 일시적 2주택자는 다음과 같다.

① 신규 대출을 받을 때 즉시처분 사실을 알리는 경우

⇒ 기존 주택담보대출의 이자상환액만 반영

② 2년 이내 기존주택 처분을 약정으로 대출을 받는 경우

⇒ 주택담보대출 만기제한(15년) 적용 배제

신DTI, 무엇이 바뀌었을까?