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주택 선분양제란 현재 우리나라에서 보편적으로 이뤄지고 있는 분양제도로서, 주택 완공 전 견본주택과 지면자료를 통해 분양을 실시한 후 입주자가 납부한 계약금 및 중도금으로 건설비용을 충당하는 제도다.

선분양제와 상대되는 개념인 후분양제는 건설사가 주택을 일정 공정수준 이상 지은 후 분양을 실시하는 것을 뜻한다. 주택도시기금법상 후분양제 분양시기는 공정률 80% 이상부터 분양을 실시할 수 있다. 따라서 수분양자들이 건축물 실물을 직접 확인 할 수 있어 의사결정을 하는데 큰 도움이 된다.

주택 선분양제와 후분양제의 장단점을 살펴보자.

선분양제

후분양제

장점

▪ 사업주체들의 자금부담이 적음

▪ 상대적으로 낮은 분양가 책정

▪ 분양대금 마련 기간이 확보됨

▪ 아파트 부실시공 예방

▪ 분양가 폭등 및 분양권 투기수요 차단

▪ 건설사 부도 · 파산으로 인한 피해 방지

단점

▪ 분양가 전매를 통한 투기과열로 시장을 교란시킴

▪ 부실시공에 따른 피해방지 어려움

▪ 분양 후 입주까지의 기간이 김

▪ 건설자금 조달부담 증가와 이에 따른 대 · 중소 건설사의 양극화 증대

▪ 분양가 상승과 구매자금 조달로 인한 수분양자 부담 증대

▪ 주택공급 급감과 그로인한 수급 불안정

선분양제의 장점은 건설사들의 자금 확보가 용이하고 상대적으로 낮은 분양가 조성으로 인한 시세차익의 기대감이 크다는 것이다. 다만 이러한 기대감은 자칫 투기를 조장할 우려가 있어 시장의 위험요소가 될 수 있다.

후분양제는 수분양자가 실제 주택을 보고 분양을 결정하기 때문에 시공 하자피해를 줄일 수 있다. 하지만 건설자금 조달 부담으로 자금력과 신용도가 낮은 건설사들의 진입이 어려워져 이는 곧 대형건설사 위주의 과점화를 부추길 우려가 있다.

부실시공으로 인한 입주민 피해 사례가 지속적으로 발생하고, 프리미엄을 노린 분양시장 과열 등 선분양제도의 부작용이 다시금 불거짐에 따라 후분양제 도입논의가 재점화 되고 있다.

합리적인 분양가, 하자 없는 시공, 안정적인 주택수급이 보장되는 분양시장을 위해 주택 선분양제 또는 후분양제 중 어떠한 제도를 선택하는 것이 바람직할까

주택 선분양제 및 후분양제 장 · 단점 비교