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분양전환 임대아파트란 일정기간 임대로 살다가 임대기간 종료 후 해당 아파트를 입주자에게 우선 분양하는 아파트를 말한다.

일반적으로 시세보다 저렴한 임대료로 초기 자금부담이 적고 임대 거주기간 동안 취득세 · 등록세 · 재산세를 내지 않는다. 더불어 임대기간이 보유기간에 포함돼 분양전환 후 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

민간임대(보통 5년)의 경우에는 임대기간 중 절반인 2년 6개월 거주 후 분양전환이 가능하며 해당 아파트를 주변 분양가보다 싸게 분양받을 수 있다.

이러한 매력적인 장점에도 불구하고 분양전환 임대아파트를 살펴볼 때 고려해야할 몇 가지 문제점 및 유의사항이 있다.

분양전환 시 분양가와 분양일정으로 인한 임대사업자(시행사)와 임차인간의 갈등이 불거질 소지가 있다.

10년 공공임대주택의 경우 감정평가액의 80~90%에 분양전환가가 산정됨에도 불구하고 주변시세가 상대적으로 높은 지역에서는 분양전환 가격이 과도하게 상승하는 문제가 발생할 수 있다. 입주민과의 지속적 갈등은 분양전환 일정에도 영향을 줘 분양 지연으로 이어지기도 한다.

또한 근무, 생업 등으로 인한 주거이전 등 예외적인 경우를 제외하고 원칙적으로는 임대 의무기간이 종료되기 전까지는 다른 사람에게 임차권 양도가 금지된다. 하지만 임차권 불법양도 및 전대 등이 성행하면서 예비입주자의 주거권을 침해하고 있다.

분양 전환 임대아파트가 시행사의 미분양 해결을 위한 목적 혹은 고분양가 제한 피하기 등의 꼼수로서가 아닌 본래의 취지인 무주택 서민의 자가 소유 촉진을 위한 역할을 충족시킬 수 있도록 더욱 실효성 있는 제도 개선이 요구된다.