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수도권 정비계획이란 수도권(서울 · 경기 · 인천)에 과도하게 집중된 인구 및 산업을 적정하게 배치하고 균형있는 발전을 위한 종합계획을 말한다.

수도권정비계획은 3가지 권역인 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 구분된다. 이 중 과밀억제권역은 인구 및 산업이 지나치게 집중됐거나 혹은 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 뜻한다.

수도권 과밀억제권역의 범위는 다음과 같다.

- 서울특별시

- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동,

인천경제자유구역[경제자유구역에서 해제된 지역 포함] 및 남동 국가산업단지는 제외)

- 경기도 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동,

수석동, 지금동 및 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

주택시장에서 수도권 과밀억제권이 중요한 이유는 과밀억제권역에 해당되는 지역과 그 외 지역과의 행위제한 규정이 다르기 때문이다.

먼저 주택청약 시 재당첨 제한기간이 다르다.

과밀억제권역에서 당첨된 85㎡ 이하의 주택은 당첨일로부터 5년, 85㎡ 초과 주택은 3년간 재당첨이 제한된다. 하지만 과밀억제권 외의 기타지역인 경우 각각 85㎡ 이하의 주택은 3년, 85㎡ 초과 주택은 1년의 재당첨 제한기간이 적용된다.

주택임대차보호법에 의한 소액임차보증금 기준과 최우선변제금 범위가 달라지기도 한다.

2018년 9월 개정된 주택임대차보호법 시행령이 따르면 서울시는 최우선변제 적용 보증금이 1억 1천만원 이하. 그 중 보호 받을 수 있는 최우선변제금이 3천 7백만원 이하이다. 세종시, 용인시, 화성시를 포함한 수도권 과밀억제권역에서는 보증금 1억원 이하. 최우선변제를 받을 수 있는 금액이 3천 4백만원 이하이다.

개정 일시	지 역	최우선변제 적용 보증금	최우선변제금
2018.9.18 9차 개정	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원 이하
	수도권과밀억제권역 및 용인시·세종시·화성시	1억원 이하	3,400만원 이하
	광역시 및 안산시·김포시·광주시·파주시	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하

주택시장은 수많은 지역과 권역들로 구분지어지기 때문에 각종 규제사항이 헷갈릴 수 있다. 현명한 시장참여와 주어진 권리를 보장 받기 위해서는 권역들의 적용범위와 규정을 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

수도권 과밀억제권역, 왜 중요할까요?