부동산 즐겨찾기 :: 닥터아파트

상가건물과 아파트 1채를 보유하고 있는 나닥터씨. 살고 있던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사를 했다. 1세대 1주택은 양도소득세 비과세 대상이기 때문에 양도소득세를 신고하지 않았다. 그러나 몇 달 후 양도소득세 4,500만원을 납부하라는 고지서가 날아왔다. 상가건물의 일부가 주택으로 등재 돼 있어 2주택에 해당된다는 것이었다.

이 경우 나닥터씨를 구제할 수 있는 방안은 없을까?

1세대 1주택에서 주택은 실제 거주 목적으로 사용되고 있는 건물을 말한다. 거주용으로 사용하는지 여부는 등기부나 건축물관리대장 등 공부상 기재된 내용과 상관없이 사실상의 용도에 따라 판단한다. 하지만 사실상의 용도가 불분명한 경우 공부상 기재된 용도에 따라 판단하게 된다.

나닥터씨의 경우처럼 공부상 주택으로 되어 있다고 하더라도 실제 사무실 또는 상가점포로 사용했다면 이는 주택으로 보지 않는다. 따라서 2주택에 해당되지 않기 때문에 양도소득세를 납부하지 않아도 된다.

다만, 사실상 용도에 대해서는 납세자가 이를 입증해야한다. 아래의 증빙서류에 의해 객관적 사실이 입증되어야 인정받을 수 있다.

증빙서류 예시

▪ 임대차계약서 사본

▪ 임차인의 주민등록등본

▪ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본

▪ 임차인 및 인근주민의 인우보증서

▪ 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액 명세서

▪ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등

증빙서류는 기재된 공부상 용도를 부인하고 새로운 사실을 입증하는 것이기 때문에 신빙성있는 근거를 제시하지 않으면 인정받기 어렵다.

따라서 나닥터씨와 같은 경우라면 아파트를 매도하기 전 미리 상가건물 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

진짜 주택에만 부과되는 양도소득세