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손 꼽아 기다리던 내집마련의 꿈을 이룬 입주민들은 부푼 기대를 안고 신축아파트 입주 준비를 한다. 그러나 벽에는 균열이, 마감재는 너덜너덜한 상태로 미관상 뿐만 아니라 안전에도 문제가 있어 이를 본 입주민들은 억장이 무너진다. 건설사를 상대로 하자보수 요청을 하지만 이 핑계 저 핑계를 들며 하자책임에 무책임한 태도다.

안타깝게도 위와 같은 사례는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 분쟁사례다.

과연 사업주체(시행·시공사)가 보수책임을 부담해야하는 하자의 범위는 어디까지이며, 또한 하자에 대한 책임을 언제까지 물을 수 있을까?

하자는 크게 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있다.

내력구조부별 하자는 건물의 주요구조부, 내력벽, 기둥, 보 등 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우와 안전상 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 균열 · 침하가 발생한 경우를 말한다. 지반공사가 잘못됐거나, 내력구조부별 하자발생 시 하자담보책임기간은 10년이다.

시설공사별 하자는 공사상 잘못으로 인한 균열 · 파손 · 누수, 작동 · 기능불량 등이 발생해 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말한다. 시설공사별 하자는 하자 원인에 따라 담보책임기간이 상이하다.

시설공사별 하자담보책임기간
2년	미장, 도배, 타일, 주방기구 등 마감공사 하자
3년	냉난방, 옥외급수, 급·배수, 가스설비, 창호, 조경, 전기·전력, 정보통신, 홈네트워크, 소방시설, 단열공사 등의 하자
5년	대지조성, 철골, 옹벽, 지붕, 방수공사 등의 하자

담보책임기간은 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날(등기부 등본상의 등기접수일)을 기준으로 기산하고 공용부분은 사용검사일(임시 사용승인일)부터 기산한다.

다만 입주자대표회의에서 임의로 설치한 시설물은 법적 담보책임기간이 적용되지 않는다. 당사자간 계약내용에 따라 하자보수책임과 그 기간이 적용되니 유의해야한다.

하자분쟁 시 입주민과 사업주체는 책임있는 태도로 원만하게 문제를 해결하는 것이 가장 바람직하지만 하자 자체에 대한 이견과, 보수를 기피하는 등의 갈등이 지속된다면 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회 하자심사 제도를 이용해 볼 것을 권고한다. 사실조사를 거쳐 하자 여부를 판정하고 실제로 하자에 대한 보수가 이행됐는지 여부를 감독해 갈등 해결에 효과적인 방안이 될 수 있다.

신축아파트 하자담보책임기간