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리모델링이란?

건축물의 노후를 억제하거나 기능향상을 위해 기본 내력벽을 유지한 상태에서 구조를 변경하는 것을 말한다. 즉, 리모델링은 신축 또는 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 향상시키는데 목적을 지닌다.

▪ 리모델링 장점

① 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진이 가능하다. 재건축이 준공 후 30년 이상인 점을 감안하면 연한이 상대적으로 짧아 진입 장벽이 낮다. 사업기간도 평균 5년 정도 소요돼 재건축(평균 10년)보다 사업추진 속도가 빠르다.

② 사업가능 여부를 판단하는 안전진단 등급(A~E)이 D 또는 E 등급을 받아야 사업추진이 가능한 재건축과 달리 리모델링은 B등급 이하이면 추진할 수 있다. B등급은 층수를 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급은 수평증축과 별도 건물 증축이 허용된다.

③ 추가적으로 발생한 이익에 대해 세금이 부과되지 않는다. 즉, 초과이익환수에 관한 규정이 없으며 또한 기부채납 및 임대주택건설 의무조항도 없다.

④ 조합원 지위양도 제한이 없다.

⑤ 기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있다.

▪ 리모델링 단점

① 내력벽을 그대로 활용해야하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있다.

② 전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해의 우려가 있다.

③ 층고를 높이거나 층과 층 사이의 두께를 수정하기 어렵다.

④ 리모델링도 분양가상한제를 적용받는다. 기존 가구수보다 일반분양 물량이 30가구 이상 늘어나면 상한제 적용을 받아 조합원 분담금이 늘어날 수 있다.

⑤ 수직증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서 증축이 가능하기 때문에 수익성이 다소 떨어질 수 있다.